Investeerimine

Kas Stripi kaubanduskeskused teevad häid investeeringuid? Selle ettevõtte sõnul absoluutselt

Tänapäeval ehitatakse vähe uusi toidupoodidega ankurdatud kaubanduskeskusi ja ehitushorisont tundub sama nukker. Kas kogukondlik kaubanduskeskus on vanema aja surev jäänuk või on see ainulaadne võimalus endiselt pärast 2007.–2009. aasta sügava majanduslanguse karmi mõju?

Strip kaubanduskeskus

Pildi allikas: Getty Images.

Mitte rohkem!
Vastavalt Brixmor Property Group (NYSE:BRX)Tegevjuht Michael Carroll, ehitus kogukonna kaubanduskeskuses langes 200 miljonilt ruutjalalt 2006. aastal umbes 16 miljonile ruutjalga 2013. aastal. See on nagu Macki veoauto jääks kriiskama.





Carroll ei näe selle olukorra muutumist viie kuni kümne aasta jooksul. Miks? Uut kinnistut on raske ehitada. Peate leidma asukoha, leidma ankurüürnikud, saama projekti heakskiidu ja hankima rahastuse. Siis saate ehitusega alustada. See protsess võib kesta kuni kolm aastat.

Kas kõik lähevad kaubanduskeskusesse?
Huvitav on siin see, et ettevõtted nagu Simon Property Group (NYSE:SPG), mis on riigi suurim kaubanduskeskuse omanik, on oma aktsiad tohutult tõusnud. Simonil ja tema kaasmaalastel on siseruumides asuvad kaubanduskeskused – kohaliku toidupoega ankurdatud striptiisikeskuse uhke ja rikas nõbu. Ja kuigi osa Simoni jooksust on seotud tema kasvule keskendunud Millsi (2007) ja Prime Outletsi (2009) omandamisega majanduslanguse ajal, on paljuski seotud kaubanduskeskuste kasvava tähtsusega kodumaises tarbimiskultuuris.



SPG diagramm

kas dogecoin hakkab tõusma

SPG andmed poolt YCharts .

Simoni kaubanduskeskusesse minek on põnev! Keegi ei eruta toidupoodi minekust. See on midagi, mida peate iga nädal tegema. Kuid just see sagedus on põhjus, miks Brixmor on oma ärist nii põnevil. See on ka põhjus, miks Whitestone REIT (NYSE:WSR)on keskendunud vanemate striptiisikeskuste ostmisele ja noorendamisele, nimetades oma keskusi kogukonnakeskseteks kinnisvaradeks (tegelikult tähistas see seda terminit kaubamärgiga).



Whitestone'i spetsialiteet on ostmine valdkondades, kus tema peamine konkurents on ema ja popi äri. See annab kinnisvarainvesteeringute usaldusele konkurentsieelise, kuna sellel on institutsionaalne rahastamine ja suur juhtkond; Lisaks on see ligikaudu 60 kinnisvaraga, peamiselt Arizonas ja Texases, piisavalt väike, et mõista, mida see ostab. Need on tõelised saapad maas.

Suur mees
Spektri teises otsas on Brixmor, mille hiljuti avalikustas Must kivi (NYSE:BX). Võrreldes on Brixmor hiiglane, millel on üle 500 kinnisvara kogu riigis. Tegevjuht Carrolli sõnul läheneb ettevõte siiski praktilisele lähenemisele, uskudes, et tema äri saab alguse kinnisvara tasemelt. Ta võrdleb Brixmori investeerimist sellega, et see on 'üks samm eemal kinnisvara omamisest'.

Veelgi olulisem on see, et Brixmor ei vaja oma tippsarja kasvatamiseks tööstuse laienemist. Kui Blackstone ettevõtte ostis, oli see suure finantsvõimendusega ja turust madalama hinnaga rendilepingutega. Blackstone töötas kiiresti Brixmori finantsvõimenduse vähendamiseks, mis hõlmas umbes kolmandiku oma kinnisvaraportfelli kaotamist. Nüüd, mil Blackstone on ettevõtte taas börsile toonud, on see (suhteliselt öeldes) lahja ja alatu.

Allikas: Michael Rivera, Wikimedia Commonsi kaudu.

See tähendab, et piiratud pakkumisega turul võib uute rendilepingute läbirääkimistel olla rangem. Näiteks ettevõtte kehtivad rendilepingud on keskmiselt veidi alla 12 dollari ruutjala kohta, kuid 2013. aastal maksid uued rendilepingud keskmiselt 13,69 dollarit ruutjala kohta ja neljandas kvartalis sõlmitud uued rendilepingud olid keskmiselt üle 15 dollari ruutjala kohta. See on sisseehitatud kasv, kuna vanemad rendilepingud lõppevad.

kas on hea mõte investeerida bitcoini

Brixmori müüdud kinnisvarad olid ka selle kõige vähem soovitavad krundid. Sellele on jäetud hea asukohaga kinnistud, kus kasvavad jaemüüjad nagu Dollari puu (NASDAQ:DLTR)ja Ulta (NASDAQ: ULTA)tahaks poodi avada. Dollar Tree sõlmis 2013. aastal Brixmoriga 19 rendilepingut, mis viis selle REITiga kokku 129-ni. See näitab suuruse eelist, kuna laienev ettevõte nagu Dollar Tree saab Brixmoriga maha istuda ja arutada uusi asukohti üle kogu riigi.

Sa pead sööma
Niikaua kui peate sööma, tõmbavad Brixmorile ja Whitestone'ile kuuluvad toidupoed ankurdatud kaubanduskeskused tugevat liiklust. Vähese uue ehitusega on nende portfellid üha väärtuslikumad. Whitestone ostab fixer-pealseid ja Brixmor tuleb tagasi raskelt paigalt tugeva portfelli ja sisemiste kasvuväljavaadetega. Paar näitab, et kohalikus striptiisikeskuses on veel palju elu, mistõttu on allsektor väärt sügavat sukeldumist.



^